因城施策 市场趋稳

去年，新冠疫情全球扩散导致美元债市场加剧动荡，伴随“三条红线”政策出台等诸多因素叠加，房企融资金额开始收缩，以往“借新还旧”的打法再难持续。期待中的“金九银十”也并未如期到来，在多重压力之下楼市整体交易趋势下行。

10月单月一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%，广州和深圳分别下降0.3%和0.2%。二手住宅销售价格环比下降0.4%，与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。

三线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅比上月均扩大0.1个百分点。

自下半年以来，受市场观望情绪蔓延影响，银行信贷额度不足导致购房者逐步减少，为换取销售量以及减少负债率，不少房企选择降价促销打“价格战”清库存，但效果并不理想。

为防止商品房价格降温过快，部分城市相继出台“限跌令”维稳房价。湖南岳阳规定商品房销售的实际成交价格既不能高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。江苏江阴严禁低价倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等行为。

暖风频吹 或迎转机

在供应端方面，受8月土拍新规以及资金监管等多方面影响，土地市场表现平淡。

从第二批集中供地结果来看，土地成交率为65.4%，较首批次94.1%减少约28.7个百分点；综合溢价率为4.11%，较首批次15.0%减少约10.9个百分点。

土地市场成交量的持续下降，一定程度上拉低了全国房屋新开工速度。

数据显示，前10月全国房屋新开工面积累计同比降幅进一步扩大，单月新开工面积连续7个月同比下降，其中10月同比下降33.1%，降幅较上月扩大19.6个百分点，达到历史第二低位，仅好于去年2月。

在预售资金监管严格，融资困难的情况下，开工速度的降低，直接导致房企受监管的资金回流受阻无法偿债，形成恶性循环。

为解困境，10月21日银保监会在回答有关房地产市场专项监管工作时表示，保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

这是继央行表态“保持房地产信贷平稳有序投放”以及中国人民银行副行长潘功胜10月20日公开表示“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”之后，银保监会再次释放了在房地产信贷方面的具体“纠偏”政策。

受此消息影响，房地产开发板块掀涨停潮，中南建设、招商蛇口等多股涨停，和房地产相关联的房屋建设、水泥制造等板块跟涨。

此外，中国银行间市场交易商协会也于近日举行房企代表座谈会商讨债务融资等问题。招商蛇口、保利发展、龙湖集团、碧桂园、美的置业等公司均表示计划于近期在银行间市场注册发行债务融资工具。

从房企反馈来看，保利发展率先计划于11月15日-11月16日期间发行20亿元中期票据。此外，招商蛇口拟发行30亿元中期票据。

预计短期内部分市场调整压力较大的城市政策仍存微调预期，引导合理需求正常释放，但市场调整压力仍在，叠加去年同期高基数影响，全国商品房销售规模累计同比增速或将进一步放缓。